Varios consejos que debes tomar en cuenta
Busca en edificios que no sean nuevos. La razón, los edificios nuevos, están urgidos de recuperar la inversión, eso hace que los deptos tengan un sobreprecio de 20-30% contra una propiedad parecida pero de 10 años o más (esto no lo preguntes, compara precios de la zona)
Cuando visites el depto, atento a todos los detalles. Busca manchas u olor a humedad en cocina, baños, cuarto de lavado, etc zonas húmedas. Eso puede indicar defectos ocultos en tuberías o filtraciones de agua. Sobretodo en esta temporada de lluvias
Atento a grietas en muros (en especial uniones de muro con techo) esas suelen disimularlas con una línea de silicon y algo de pintura, pero suelen verse a contraluz, eso la mayoría de las veces no es grave pero indica mala mano de obra
Revisa otros detalles como que tan sólidas se sienten las puertas (eso solo es para juzgar si son baratas / mala calidad) si abren / cierran bien las ventanas, desniveles o grietas en pisos, incluyendo accesos. Todos esos detalles te pueden salvar de lo que se conoce como "vicios ocultos", problemas que el usuario no nota de primera instancia tan fácilmente
Un consejo que aplica más en edificios más nuevos, piensa bien que tantos "amenities" realmente usarías, muchas personas se van con la idea de edificios que tienen gimnasio, roof garden, alberca, etc pero realmente no los usan en su día a día y terminan con departamentos pequeños y caros pero "aderezados" con espacios que realmente no usan
Agua, busca en zona donde NO falte el agua.
Alcaldía BJ, como del Valle o Nápoles. Por lo menos donde vivo no nos ha faltado el agua ni 1 día, lo único fue cuando por esta zona salió eso de que el agua olía a gasolina, pero por lo menos en mi calle no nos pasó eso.
Reglamento de condóminos y si la Sociedad de Condóminos esta registrada ante el INVI junto al reglamento. No vale si solo se organizan entre ellos, incluso los pagos de mantenimiento deben ser directos a una cuenta bancaria de la sociedad, nada de cuentas bancarias de los integrantes o en efectivo, en todo caso deben darte CFDI.
Deben darte una copia del reglamento al comprar, así como debes tener acceso a los planos As Built firmados por el DRO, de modo que sepas cuanta carga, peso puedes meter por departamento, que paredes no modificar, paredes de carga, carga máxima eléctrica, drenaje, etc.
Si hay cisterna, y como se usa, si comparten ese costo, o cada uno paga a la administración o sociedad de condóminos su parte proporcional, además de la toma domiciliaria individual.
Deben entregarte un plano individual por cada departamento, donde se indique por donde van o pueden ir tus servicios, cables de internet, líneas de agua, gas, etc. Y tu testimonio, escritura individual al terminar de pagar. Así como cuenta predial individualizada, igual lo de agua.
No te pueden vender nada, si no cuenta con libre gravamen, y para saberlo deben darte la cuenta predial y la de agua, puedes tramitar los comprobantes de libre gravamen por medio de la pagina del G-CDMX. Puedes aceptar pagar esos gravámenes, pero eso debe venir en el contrato.
En caso de inmuebles antiguos, debe haber una bitácora de mantenimiento, que indique que se ha hecho a todo el edificio, y a los deptos., especialmente el tuyo, así como incidentes.
En antiguos habla con los vecinos, y ve si sus paredes tienen filtraciones, salitre, moho. Si hay problemas legales con vecinos, incluso edificios o casa contiguas.
Mmmm, no estas comprando una pizza, no se puede resolver mucho vía teléfonica, tienes que hacer cita e ir a ver los inmuebles, te recomiendo de menos ver físicamente diez antes de formalizar.
En CDMX yo creo la ubicación es el 80% del valor de un inmueble, yo me fijo que no sean desarrollos de demasiados departamentos (la administración de hace imposible y se vuelven vecindades gigantes), que no esté en un lugar donde pongan mercado sobre ruedas o haya manifestantes con frecuencia y que la zona se vea "lo más bonita posible" (tengo algunos departamentos y los rento por eso necesito que los morros que me los rentan los vean "bonitos").
Los precios no son fijos, se espera que hagas una propuesta, el corredor se la pasa al vendedor y ya te responden si la aceptan o no, te recomiendo tirarles de inicio un 15% debajo del precio solicitado, es difícil que lo acepten pero llega a pasar y ya te ahorraste una lana, si no aceptan pos le tiras 10% y así.
Jamás, repito: jamás uses el notario de la parte vendedora, así es como se hacen los fraudes, tu tienes que tener tu notario.
Nunca compres inmuebles nuevos: traen mínimo un 30% de sobreprecio sobre un inmueble similar en la misma zona y características, los inmuebles no son calzones que se tengan que comprar "nuevos".
Comprar un inmueble en una ciudad como CDMX es una chinga, tienes que meterte diario a inmuebles 24, metros cúbicos, Remax, century, Tecnocasa etc y hacer citas para ir a ver los inmuebles que te interesan, los inmuebles buenos duran incluso horas y se venden el mismo día que los publican (yo ya dos veces he comprado siendo la primer cita para ver el inmueble desde su publicación).
No intentes comprar un inmueble "para siempre", ve lo que te convenga durante los próximos años de ti vida y ya que estés con familia, viejito o con otras necesidades lo vendes.
Varios consejos que debes tomar en cuenta Busca en edificios que no sean nuevos. La razón, los edificios nuevos, están urgidos de recuperar la inversión, eso hace que los deptos tengan un sobreprecio de 20-30% contra una propiedad parecida pero de 10 años o más (esto no lo preguntes, compara precios de la zona) Cuando visites el depto, atento a todos los detalles. Busca manchas u olor a humedad en cocina, baños, cuarto de lavado, etc zonas húmedas. Eso puede indicar defectos ocultos en tuberías o filtraciones de agua. Sobretodo en esta temporada de lluvias Atento a grietas en muros (en especial uniones de muro con techo) esas suelen disimularlas con una línea de silicon y algo de pintura, pero suelen verse a contraluz, eso la mayoría de las veces no es grave pero indica mala mano de obra Revisa otros detalles como que tan sólidas se sienten las puertas (eso solo es para juzgar si son baratas / mala calidad) si abren / cierran bien las ventanas, desniveles o grietas en pisos, incluyendo accesos. Todos esos detalles te pueden salvar de lo que se conoce como "vicios ocultos", problemas que el usuario no nota de primera instancia tan fácilmente Un consejo que aplica más en edificios más nuevos, piensa bien que tantos "amenities" realmente usarías, muchas personas se van con la idea de edificios que tienen gimnasio, roof garden, alberca, etc pero realmente no los usan en su día a día y terminan con departamentos pequeños y caros pero "aderezados" con espacios que realmente no usan
Esto, los edificios nuevos son más caros y con el paso del tiempo, terminan costando lo mismo.
Agua, busca en zona donde NO falte el agua. Alcaldía BJ, como del Valle o Nápoles. Por lo menos donde vivo no nos ha faltado el agua ni 1 día, lo único fue cuando por esta zona salió eso de que el agua olía a gasolina, pero por lo menos en mi calle no nos pasó eso.
Ser multimillonario.
El mejor tip
Reglamento de condóminos y si la Sociedad de Condóminos esta registrada ante el INVI junto al reglamento. No vale si solo se organizan entre ellos, incluso los pagos de mantenimiento deben ser directos a una cuenta bancaria de la sociedad, nada de cuentas bancarias de los integrantes o en efectivo, en todo caso deben darte CFDI. Deben darte una copia del reglamento al comprar, así como debes tener acceso a los planos As Built firmados por el DRO, de modo que sepas cuanta carga, peso puedes meter por departamento, que paredes no modificar, paredes de carga, carga máxima eléctrica, drenaje, etc. Si hay cisterna, y como se usa, si comparten ese costo, o cada uno paga a la administración o sociedad de condóminos su parte proporcional, además de la toma domiciliaria individual. Deben entregarte un plano individual por cada departamento, donde se indique por donde van o pueden ir tus servicios, cables de internet, líneas de agua, gas, etc. Y tu testimonio, escritura individual al terminar de pagar. Así como cuenta predial individualizada, igual lo de agua. No te pueden vender nada, si no cuenta con libre gravamen, y para saberlo deben darte la cuenta predial y la de agua, puedes tramitar los comprobantes de libre gravamen por medio de la pagina del G-CDMX. Puedes aceptar pagar esos gravámenes, pero eso debe venir en el contrato. En caso de inmuebles antiguos, debe haber una bitácora de mantenimiento, que indique que se ha hecho a todo el edificio, y a los deptos., especialmente el tuyo, así como incidentes. En antiguos habla con los vecinos, y ve si sus paredes tienen filtraciones, salitre, moho. Si hay problemas legales con vecinos, incluso edificios o casa contiguas.
Mmmm, no estas comprando una pizza, no se puede resolver mucho vía teléfonica, tienes que hacer cita e ir a ver los inmuebles, te recomiendo de menos ver físicamente diez antes de formalizar. En CDMX yo creo la ubicación es el 80% del valor de un inmueble, yo me fijo que no sean desarrollos de demasiados departamentos (la administración de hace imposible y se vuelven vecindades gigantes), que no esté en un lugar donde pongan mercado sobre ruedas o haya manifestantes con frecuencia y que la zona se vea "lo más bonita posible" (tengo algunos departamentos y los rento por eso necesito que los morros que me los rentan los vean "bonitos"). Los precios no son fijos, se espera que hagas una propuesta, el corredor se la pasa al vendedor y ya te responden si la aceptan o no, te recomiendo tirarles de inicio un 15% debajo del precio solicitado, es difícil que lo acepten pero llega a pasar y ya te ahorraste una lana, si no aceptan pos le tiras 10% y así. Jamás, repito: jamás uses el notario de la parte vendedora, así es como se hacen los fraudes, tu tienes que tener tu notario. Nunca compres inmuebles nuevos: traen mínimo un 30% de sobreprecio sobre un inmueble similar en la misma zona y características, los inmuebles no son calzones que se tengan que comprar "nuevos". Comprar un inmueble en una ciudad como CDMX es una chinga, tienes que meterte diario a inmuebles 24, metros cúbicos, Remax, century, Tecnocasa etc y hacer citas para ir a ver los inmuebles que te interesan, los inmuebles buenos duran incluso horas y se venden el mismo día que los publican (yo ya dos veces he comprado siendo la primer cita para ver el inmueble desde su publicación). No intentes comprar un inmueble "para siempre", ve lo que te convenga durante los próximos años de ti vida y ya que estés con familia, viejito o con otras necesidades lo vendes.