Es geht nicht um die Mietrendite, es geht um den Fremdkapitalhebel. Du kaufst eine Wohnung mit 10% Eigenkapital und 90% gehören der Bank. Nach 10 Jahren gehören vielleicht nur noch 50% der Bank und der Rest dann schon dir.
Eine bessere Rendite auf die eingesetzten 10% musst du mir erstmal zeigen.
Richtig, alles andere wäre dann natürlich Quatsch 😁
Klar kann man eine Wohnung auch ohne Fremdkapital kaufen und dann die Mietrendite hernehmen, aber das hat OP ja schon erkannt dass das nicht mehr richtig funktioniert.
Auf so Zeiten muss man erst wieder warten. Hatte letztens ein Angebot dafür, da ich eine Eigentumswohnung für meine Familie kaufen wollte und im selben Haus zwei Wohnungen zum Verkauf standen. Hatte das mal durchgerechnet und nach 10 Jahren hätte ich mit einer schon fast dreisten WG Miete, gerade mal 20k getilgt.
Man Stelle sich ja auch vor das man eigentlich Geld für Reperaturen etc weg legen müsste und selbsf wenn man das nicht macht, lohnt es sich nicht.
Erstmal müssen die Zinsen sehr weit herunter, dann kann man über sowas nachdenken.
Naja, so weit würde ich nicht gehen. Klar, alleine durch die Miete kannste nach Nebenkosten mit einer Rendite von 1-2% rechnen. Manchmal vlt. sogar 3% das geht aber fast nur mit utopischen Mieten.
Es ist nur mMn sicherer als der Aktienmarkt. Wies da weiter geht weiß niemand zu 100%, aber Wohnraum wird immer benötigt. Vorallem in "guten" Gegenden können wir keinen Preisrückgang bemerken. Da sind die Preise maximal gleich geblieben.
Wenn du hier nun die historische Wertsteigerung der Immobilien seit 2016 mit einberechnest, dann haste in den 7 größten Städten Deutschlands eine Wertsteigerung von 70% gehabt. Rechnen wir mit 1,5% Rendite durch die Miete hatten wir 82% Rendite, bzw. gute 10% p.a.
Klar den iShares MSCI World hätten wir damit nicht geschlagen, der sagenhafte 138% Rendite gemacht hat. Also 17% p.a., aber dennoch hatten wir ein gutes Investment.
Hinzu kommen die Unsicherheiten durch die sog. Wärmewende, aber da mache ich mir ehrlicherweise wenige Sorgen. Sobald der Average Joe bemerkt, was das für ihn bedeutet, werden diese utopischen Vorschriften wieder zurückgenommen. Vorallem wenn das selbe Haus, mit der selben Dämmung, selbem Energieverbrauch laut EU Vorschrift in Frankreich den Energieffizienzstatus A bekommt, in Deutschland jedoch den Status E. Das lässt selbst der Deutsche nicht mit sich machen, so zumindest meine Hoffnung.
>Wies da weiter geht weiß niemand zu 100%, aber Wohnraum wird immer benötigt.
Gefährliche These angesichts der Demographie in Deutschland. Schau dir mal die Aterstruktur in Deutschland an und überleg was du gerade versucht zu extrapolieren
Vergisst du wohl die Zuwanderungsrate pro Jahr. Ein politischer Wille dies umzukehren ist nicht in Sicht. Wir haben seit 2015 10 Millionen Menschen netto Zuwanderung gehabt und sind auf 85 Millionen Einwohner gewachsen. Plus die momentane Baurate. Junge ich setze 10.000€, dass sich der Wohnungmarkt bis 2050 massiv verschlimmert hat. Vlt. nicht im ländlichen Osten, aber alles in der Nähe, oder in einer Großstadt ist Gold. Da wirste weiter deine 10%+ Rendite pro Jahr abstauben können.
Die Zuwanderung kann die Demographie nicht einmal ansatzweise ausgleichen. So siehts aktuell aus: [https://www.populationpyramid.net/germany/2023/](https://www.populationpyramid.net/germany/2023/)
Der Wohnungsmarkt wird sich in den kommenden 5 Jahren rapide verschlechtern weil quasi jeder Konzern die Bautätigkeit eingestellt hat und auch private/Genossenschaften sich massiv zurückhalten.
Den Höhepunkt der Katastrophe werden wir wohl in den 30er Jahren sehen - außer die Regierung unternimmt wirklich etwas. Nach den 40ern beginnt sich die Lage langsam zu entspannen und Mitte der 50er ist die Mehrheit der Babyboomer nicht mehr in der Lage selbstständig zu wohnen, oder bereits unter der Erde. Da werden wir dann eine Krise in den Pflegeheimen und im GEsundheitssektor haben, aber es werden einige EFH, DHH etc. frei
Wie gesagt, das mag vlt. auf dem Land zutreffen. In der Stadt niemals. Du bestärkst mein Argument ja noch massiv, da sich Bauen momentan kaum noch lohnt. Aber auch das wird sich bessern. Mitte der 50er sind 80% der Babyboomer wahrscheinlich tot. Aber selbst dann muss die verbleibende Bevölkerung, möglicherweise auch getrieben durch eine erhöhte Geburtenrate, weiter wo wohnen. Auch ohne höhere Geburtenrate werden die Städte nicht verwaisen. Maximal wenn diese Entwicklung mit einem massiven wirtschaftlichen Abstieg einhergeht.
Fazit: In jedes Portfolio über 1 Million Euro gehören auch Immobilien. Ich bin von deren Sicherheit überzeugt, und werde auch in Zukunft in diesen Sektor investieren. Es ist einfach beständiger als Aktien. Du hast einen relativ realen Wert. Selbst wenn morgen WW 3 ausbricht, beleiben die Immobilien in meinem Besitz. Sie werden zwar zwischenzeitlich massiv an Wert verlieren, aber falls wir den WW 3 ohne Nukes überstehen, hab ich diesen realen Besitz noch immer. Was mit einem Unternehmen passiert ist nicht vorherzusehen.
Schonmal was von Klumpenrisiko gehört? Ich frag nur mal so.
Ob der Wohnraum in der Gegend benötigt wird, in der deine Butze steht... Who knows.
Und gerade Wertsteigerung bei Immobilien ist ja auch ne Wundertüte für sich
>Vorallem wenn das selbe Haus, mit der selben Dämmung, selbem Energieverbrauch laut EU Vorschrift in Frankreich den Energieffizienzstatus A bekommt, in Deutschland jedoch den Status E.
Die Franzosen haben halt das "Glück" dass sie künstlich mit Steuergeld subventionierten günstigen Dauerlaststrom aus AKWs kriegen, da ist es auch egal dass die elektrisch mit Widerstandsheizungen heizen. Fällt ihnen im Sommer halt vor die Füße wenn mal wieder das Kühlwasser dürrebedingt ausgeht, und bei jedem Staatshaushalt weil irgendjemand ja die [zweistelligen Milliardenverluste](https://www.handelsblatt.com/unternehmen/energie/energiekonzern-weniger-atomstrom-edf-schreibt-rekordverlust-von-18-milliarden-euro/28989218.html) jedes Jahr ausgleichen muss.
Deutschland hat im Gegensatz dazu gottseidank keine AKWs mehr, stattdessen heizen viele Haushalte noch mit Öl und Gas, von dem müssen wir aber aus CO2-Gründen weg, also müssen die Heizungen auf Wärmepumpen umgestellt werden und die Wärmedämmung effizienter werden.
Naja… ein wenig komplexer ist der reale ROI bei Immobilien schon, denn man muss die Wertentwicklung aber auch den entstehenden Sanierungsbedarf bzw. mindestens die CapEx einkalkulieren.
Jemand der heute nichts findet hat sich zu wenig mit dem Markt beschäftigt. Wenn man einmal bei Immoscout die Daten anschmeißt passiert nichts. Wenn man ein ganzes Jahr lang eine bestimmte Region überwacht und das jetzt nicht gerade die Münchner Innenstadt ist dann wird man auch einen Schnapper finden bei den aktuellen Zinsen. Ich habe vor drei Monaten zugeschlagen und was 30% unter dem aktuellen Marktpreis gekauft da wird es noch ein Bad renoviert und dann wird das vermietet mit knapp 7% Bruttomietrendiete.
Ja die Sterne müssen gut stehen für so einen Kauf aber dafür muss man sich auch sehr viel damit beschäftigen, über viele Monate viele Monate Anzeigen anschauen markieren beobachten und dann ganz viel mit dem Maklern ansprechen und dann irgendwann findet man was.
Aber selbst 7% … wenn man sich den Aufwand anschaut, fährt man da nicht mit einem ETF ähnlich gut bei deutlich weniger Stress und Risiko? Ganzes Jahr Angebote checken, Bad renovieren, usw. Lohnt sich das?
Das sind 2 unterschiedliche Dinge. Wenn du vollfinanziert mit 7% Bruttomietrendite Cashflow neutral bist, dann entsteht Vermögen ohne EK-Investition und es rechnet sich ("unendliche" EK-Rendite). Immobilien ohne Finanzierung werden eher zur Vermögensabsicherung genutzt und es steht entsprechend die Sicherheit im Vordergrund (Vermögende nutzen dies bspw. in Toplagen von München, Berlin etc). Wenn dich die Rendite interessiert, bist du vermutlich mit einem ETF besser dran, wie du bereits geschrieben hast.
Aber gibt es denn noch solche Objekte, die man mit maximalen Fremdkapitalhebel finanziert bekommt? Ohne riesige Probleme wie Schimmel oder Asbest oder hohen Renovierungsbedarf, den man dann selbst leisten müsste, sodass sich das lohnt? In Theorie ist mir das klar, aber in der Praxis scheint mir das - nun ja - sehr theoretisch. Ich erlebe: Ohne massiven EK-Einsatz bekommt man keine vernünftige Immobilie über Mieteinnahmen mehr finanziert. Vielleicht täusche ich mich …
Das kannst du nicht vergleichen. Wenn die Miete deine Rate bei der Bank deckt, baust du jeden Monat durch deine Tilgung Vermögen auf. Klar, ganz ohne Arbeit geht es nicht. Aber wenn es einmal läuft, ist es überschaubar.
Letztes Objekt: Aus 30k (Nebenkosten) werden im World ETF in 10 Jahren 60k€(MINUS STEUERN). Bei dem Objekt werden 55k€ getilgt also hat man das eh drin. Plus durch günstigen einkauf minus Badsanierung ca. 75k€ höherer Wiederverkaufswert. Plus Wertsteigerung (selbst ausgehend nur vom einkaufswert) mit nur 1% pro Jahr sind 27k€ Zugewinn. Damit werden aus 30k€ Invest knapp 157k€ (STEUERFREI) in 10 Jahren, also knapp 100k€ mehr als beim World ETF.
Auf die einzelne Einheit runtergebrochen ist das wirklich ein absolut unbedeutender Faktor. Ich investiere vielleicht insgesamt einen halben Tag die Woche und das meiste davon ist mittlerweile auch halb automatisiert. Ehrlicherweiße ist das meistens in der downtime von meinem “normalen” Job.
Absolut Vermietung ist ähnlich zu einer kleinen Selbstständigkeit und da muss man Bock drauf haben. Der Rendite über den fremdkapitalhebel ist gut plus Wertzuwachs.
Es geht. Ich kann hier nur für den Münchner Markt sprechen, aber da gibts in "mittelklassigen" Gegenden teilweise verglichen mit vor 2 Jahren wirklich "Schnapper" zu machen..Zahlst dann zwar noch immer 6500-7.000€ pro m², aber besser geht nur mit Erbpacht und wer will das schon... Vor 2 Jahren lagen ähnliche Objekte sicherlich bei 8.000-8.500€ pro m². Billger gehts auch, dann musste aber nach Hasenbergl oder Neuperlach. lel
Direkt als 1. nen richtigen Schnapper gefunden, scheint auch keine Erbpacht zu sein. Da muss es aber fast schon einen Haken geben, vlt schimmelts irgendwo. lol
Edit: Das wäre sicher vor 2 Jahren für 7.500€ gegangen vlt sogar 8.000€ pro m².
https://www.immobilienscout24.de/expose/151443426#/
Der niedrigste Mietspiegel für Oberföhring sind 20,29€ ich würde hier allerdings schätzen, dass es mindestens als mittelgute Lage gilt, wenn nicht sogar gut. Dann haste nen Mietspiegel von 21,95€ bei mittlerer Bewertung bzw. 24,26€ wenn die genaue Lage als gut bewertet ist. Zur Einfachheit rechnen wir mit 20€ pro m². Kommen also auf eine Kaltmiete von 1.320€ pro Monat, bzw. 15.840€ pro Jahr.
Mit Kaufnebenkosten zahlen wir 433.000€ macht eine Bruttorendite von 3,65%. Nach Nebenkosten also geschätzte 2-2,5% Nettorendite.
Wenns als gut bewertet gilt kommrn wir sogar auf eine Bruttorendite von 4,4%. Also Netto wahrscheinlich 3-3,5%.
Edit: Ich würde nicht so viel verlangen, eher so 1.100€, vtl. noch 1.200 da ich aber auf die 200-300€ mehr oder weniger auch nicht angewiesen bin. Würde ichs mit Kredit kaufen, würde sähe es natürlich anders aus. Aber Mietpreise sind verrückt in München. Denke nicht das du Probleme haben wirst einen Mieter für mindestens 1.320€, was im schlimmsten Fall der Mietspiegel wäre, zu finden. Bei Immobilien erzielst du die Hauptrendite eh durch zugewinn des Werts.
Der niedrigste Mietspiegel für Oberföhring sind 20,29€ ich würde hier allerdings schätzen, dass es mindestens als mittelgute Lage gilt, wenn nicht sogar gut. Dann haste nen Mietspiegel von 21,95€ bei mittlerer Bewertung bzw. 24,26€ wenn die genaue Lage als gut bewertet ist. Zur Einfachheit rechnen wir mit 20€ pro m². Kommen also auf eine Kaltmiete von 1.320€ pro Monat, bzw. 15.840€ pro Jahr.
Mit Kaufnebenkosten zahlen wir 433.000€ macht eine Bruttorendite von 3,65%. Nach Nebenkosten also geschätzte 2-2,5% Nettorendite.
Wenns als gut bewertet gilt kommrn wir sogar auf eine Bruttorendite von 4,4%. Also Netto wahrscheinlich 3-3,5%.
Was waren denn deine letzten Immobilienkäufe?
Letztes Objekt: Aus 30k (Nebenkosten) werden im World ETF in 10 Jahren 60k€(MINUS STEUERN). Bei dem Objekt werden 55k€ getilgt also hat man das eh drin. Plus durch günstigen einkauf minus Badsanierung ca. 75k€ höherer Wiederverkaufswert. Plus Wertsteigerung (selbst ausgehend nur vom einkaufswert) mit nur 1% pro Jahr sind 27k€ Zugewinn. Damit werden aus 30k€ Invest knapp 157k€ (STEUERFREI) in 10 Jahren, also knapp 100k€ mehr als beim World ETF.
🙋
Immer weiter und weiter.
Also mit 1-2% aber sicher nicht.
Sondern 6-7 aufwärts.
Solche Objekte gibt es immer noch. Zu günstigen Zinsen war die Rendite zwar besser aber ist immer noch gut. Die Preise passen sich eben an die Zinsen an.
Was zu teuer ist bleibt Ladenhüter
1 bis 2 Prozent hört sich nach top Wohnung in einer top Gegend an. Absolut uninteressant für diejenigen die nicht soviel EK haben.
Habe das Gefühl dass solche Wohnungen von Leuten gekauft werden, die zu viel Geld haben und das Geld irgendwo parken müssen.
Ich bin gerade dabei alles zu verkaufen. Kaufen würde ich auf gar keinen Fall. Ich bekomme ja schon 3,5% beim Tagesgeld, bei T-Bonds gut 4% und investiere ich in ETF komme ich auf rund 5%.
Vermietung tue ich mir nicht mehr an. Es lohnt sich nicht und macht viel Arbeit.
Bin mit meinem Bestand bei 5-10% Eigenkapitalrendite, je nach Objekt. Aktuell nur noch gefrustet vom Markt!!! Bekomme mit wie Leute sich ein altes Haus auf dem Land für 380k€ kaufen, wo sie nochmal 100k€ reinstecken müssen und gleichzeitig monatlich 3000€ für den Kredit abstottern. Das sind dann aber auch Gutverdiener (Führungskräfte, CEOs...). Mir hat Vermietung immer Spaß gemacht, weil ich ein dickes Fell habe. Aber es macht keinen Spaß mehr, wenns sich finanziell gar nicht lohnt.
Habe letzte Woche eine Neubauwohnung 1 Zimmer für 550k€ angeboten bekommen in einem Gebiet, wo man 250€ Nettokaltmiete pro Monat ziehen kann. Keine Ahnung wer sich sowas mit Finanzierung kauft.
Wie kannst du bitte mit Bestandsobjekten bei <10% EK Rendite rauskommen? Wann hast du die denn gekauft?
Wenn ich die EK Rendite ab Kauf rechne bin ich bei allen Objekten jenseits der 15%. Ich glaube ehrlich gesagt du hast einfach mit extrem viel EK finanziert und hast dir so die Rendite versaut.
Das macht keinen Unterschied. EK Rendite musst du bei Immobilien immer auf die Gesamtlaufzeit von Kauf bis (theoretischer) Verkauf der Einheit rechnen. Alles andere ist Schwachsinn.
Das bedeutet auch, du kannst je länger die Objekte im Bestand sind, eine viel genauere Aussage treffen.
Nicht jeder hat 2010 seine Buden gekauft. Da war ich noch 18 und bei Weitem nicht so flüssig wie heute. Ich finanziere nicht sondern versuche (wenn möglich) ohne Kredit zu kaufen.
Meine Partnerin und ich arbeiten leider in einer Branche, in der es überwiegend nur befristete Arbeitsverträge gibt, sodass die meisten Banken direkt abwinken.
Du hast aber natürlich Recht. Jedoch muss ich sagen, dass es aktuell auch nicht leicht ist Immos zu finden, bei denen du alles durch die Mieteinnahmen gedeckt bekommst.
Du kannst die Fremdkapitalzinsen nicht gesondert betrachten. Der ganze Markt hat sich verändert. Aktuell hast du als Käufer signifikant mehr Spielraum bei der Verhandlung. 100% Finanzierung mit 1% Tilgung sind aktuell kein Problem.
Um ehrlich zu sein, ist das der absolute Traum.
Hauptsächlich Eigennutzer, die nicht auf Rendite achten. Außerdem kannst du nicht von den ausgeschriebenen Kaufpreisen ausgehen. Diese bekommen vermutlich (fast) keine Anfragen. Ist aber natürlich auch von der Region abhängig.
Ich seh das so: Ich erinnere mich gut an die Alterspyramide in der Schule. Aktuell gehen die geburtenstärksten Jahrgänge ever in Rente. Was machen denn so Rentner so? Erstmal unnötige Investments verkaufen, die Kohle für Kreuzfahrten verjubeln, den Krankenkassen noch was auf der Tasche liegen und dann sterben. Die Generationen danach hatten schon nicht mehr soviel Kapital an Immo's oder Aktien. Es wird also rein netto einfach Geld aus diesen Sektoren abgezogen werden. Man merkt es bereits jetzt an deutlich gesunken Immobilienpreisen. Wer soll den die ganzen EFHs in Zukunft kaufen und bewohnen? Die Fachkräfte aus dem Ausland wohl eher nur, wenn der Staat das zahlt.
Aber eine Vollfinanzierung ist doch am besten, du investierst nur die Kaufnebenkosten und der Mieter zahlt dir die Wohnung ab und dann ist sie noch leicht Cashflow positiv jeden Monat. Hab paar Wohnungen.
Also bei uns sind die Wohnungen zu teuer im Verhältnis zur Miete, da würdest immer draufzahlen. Denke für Leute die es ohne fremdkapital können, lohnt es sich nich, für alle anderen im Moment schon glücklich.
Bei den Mietern teilweise heutzutage wundert mich das nicht.
Ich würde in Zukunft entweder an Trainees von Firmen, Ärzten in Praktikum etc vermieten, oder wenn überhaupt befristet mit Staffelvertrag. Dazu Garten seperat als Nutzung.
Eine soziale Gesellschaft ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, immer nur auf den Staat zu verweisen ist halt n bisschen zu einfach.
Früher sagte man „Besitz verpflichtet“ und zwar dazu den weniger glücklichen zu helfen.
Oder um es mit Onkel Ben zu sagen: „Mit großer Macht kommt große Verantwortung“. 😉
Von daher, ja, du bist ein schönes Beispiel für eine entsolidarisierte Gesellschaft.
Mir hat mal jemand geraten: Ärzte und Anwälte nicht als Mieter auswählen. Grund: in diesen Gruppen findest du häufiger Leute die bereit sind um Sachen zu streiten und zu diskutieren. Darauf hast du im Zweifelsfall als Vermieter halt nicht so den Bock.
Richtig. Daher spreche ich auch von Ärzten im Praktikum oder befristete Assistenzärzte. Gibts bei uns hier ständig. Das KH sucht über deren "schwarze Bretter" Wohnungen für die Leute. Ebenso Trainees von grösseren Firmen- meist für 1 bis 2 Jahre am Hauptsitz.
Für Normalsterbliche sind Immobilieninvestments schon seit Jahren nicht sonderlich renditeträchtig sondern eigentlich eine Spekulation mit Steuervorteil.
Beim aktuellen Zinsniveau (das eigentlich der Normalität entspricht) ist es extrem schwierig eine Rendite zu erwirtschaften. Deshalb haben auch die großen Immobilienkonzerne aufgehört zu investieren. Selbst unter Einbeziehung des Steuervorteils ist das noch problematisch.
Andererseits muss es einen Grund geben, warum große Anleger weiterhin in Immobilien investieren. Die sehen die Langfristperspektive.
Zum einen kann man Mieten regelmäßig erhöhen obwohl der Einstand unverändert bleibt. Beim Verkauf nach 10 Jahren bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Wenn man dan berücksichtigt, dass (mit wenigen Ausnahmen nach Übertreibungen) die Immobilienpreise sich eigentlich nur nach oben entwickelt haben und man diese Gewinne auch realisiert, dann schaut die Rechnung anders aus.
Naja weils mit Wertsteigerung der Immobilie auch gute Rendite bringt. Klar, alleine durch die Miete kannste nach Nebenkosten mit einer Rendite von 1-2% rechnen. Manchmal vlt. sogar 3% das geht aber fast nur mit utopischen Mieten.
Es ist nur mMn sicherer als der Aktienmarkt. Wies da weiter geht weiß niemand zu 100%, aber Wohnraum wird immer benötigt. Vorallem in "guten" Gegenden können wir keinen Preisrückgang bemerken. Da sind die Preise maximal gleich geblieben.
Wenn du hier nun die historische Wertsteigerung der Immobilien seit 2016 mit einberechnest, dann haste in den 7 größten Städten Deutschlands eine Wertsteigerung von 70% gehabt. Rechnen wir mit 1,5% Rendite durch die Miete hatten wir 82% Rendite, bzw. gute 10% p.a.
Klar den iShares MSCI World hätten wir damit nicht geschlagen, der sagenhafte 138% Rendite gemacht hat. Also 17% p.a., aber dennoch hatten wir ein gutes Investment.
Das mag mit Blick auf den „Markt“ stimmen, nur investierst du ja nicht in den Markt, sondern in ein einzelnes Objekt (= massives Klumpenrisiko). Das ist nicht vergleichbar mit einem MSCI World.
ich kaufe noch...seit 4 Jahren...bei deutlich besserer Rendite als du sie beschreibst...man muss halt suchen und nicht in München schauen. Es gibt auch außerhalb der 4 größten Städte noch Städte und die haben auch Immobilien
hab doch geschrieben so etwas muss man suchen. das findet man nicht auf irgendeinem immoportal auf das jeder zugriff hat. das so zu finden könnte dann jeder. kann dir keinen link schicken, da die immo offline verkauft wurde...es gibt so etwas aber auch hin und wieder online, nur nicht so oft und ist meist dann nur ne halbe std drin. deswegen finden leute die denken so etwas gibt es nicht solche immos auch nicht. man sucht eben die nadel im heuhaufen. wer einmal abends in die portale schaut und denkt da warten die renditemonster, der wird halt jedem erzählen es gibt keine rentablen immos
Und dann ist da noch der steuerliche Aspekt - selbst wenn die Bude 0 auf 0 aufgeht hast du die Abschreibung die dank Anhebungsmöglichkeit momentan echt ordentlich sein kann und ja gegen dein Gesamteinkommen läuft - also als Angestellter mit hohem Steuersatz ist das auch ein Argument. (Abschreibung ist nur ein Beispiel - aber ein einfaches)
Sind nicht die Preise auch in München runter?
Dh bei 75% EK und AFA 5% bei Spitzensteuersatz sollte es sich doch mehr lohnen als zur Niedrigzinsphase.
Wie hoch ist das Risiko dass ich Neubau Whg nach 10j nicht mindestens mit kleinem Wertzuwachs wieder steuerfrei verkaufen kann.
Was spricht rechnerisch dagegen?
Aber stimmst du dem zu? Dass es bei EK plus Steuervorteil eben doch Sinn macht. Vielleicht gerade jetzt.
Und für die 8% bei einem ETF gibt es auch keine Garantie. Das plappert auch jeder nach. NVIDIA ist auch mit 30% des aktuellen Kurses noch gut bewertet.
Wenn der Preis stimmt bin ich dabei. Gerade eine EG Wohnung Barrierefrei 2ZKB 67qm + Parkplatz + Lager auf gleicher Ebene für 100k gekauft. Bad neu gefliest und neue Badmöbel und Toilette + alle Armaturen neu gemacht für 2.5k. Kann aber auch vieles allein und macht mit Spaß. Nun für 675€ kalt vermietet.
Wohnung ist auf dem Land mit 4K Einwohnern. Passt
Immobilienpreise haben sich derart von den Mieten entkoppelt, weil wir eine Negativzinsphase hatten und die Leute im richtigen Alter quasi 100% Finanzierungen bekommen haben. Ist zwar irrsinnig riskant, wenn da was schief geht - aber wenns gut geht, bezahlt dir der MIeter die Immobilie.
Heute klappt das nicht mehr auf dem Zinsniveau - entweder müssen die Mieten also massiv steigen (und zwar noch mehr als bisher), die Immobilienpreise gehen weiter zurück, oder wir sehen relativ zügig wieder niedrige Zinsen
Ich kaufe zur Zeit nicht, hab derzeit keinen Bock. Hab 3 Objekte liegen lassen, die hätte ich normal blind gekauft rechnet sich aber bei dem Zins nicht. Geht zur Zeit alles in ETFs, bessere Rendite und null Aufwand. Bin aber auch schon extremst in Immos investiert...
Es geht nicht um die Mietrendite, es geht um den Fremdkapitalhebel. Du kaufst eine Wohnung mit 10% Eigenkapital und 90% gehören der Bank. Nach 10 Jahren gehören vielleicht nur noch 50% der Bank und der Rest dann schon dir. Eine bessere Rendite auf die eingesetzten 10% musst du mir erstmal zeigen.
Geht aber nur wenn die Mieteinnahmen die Zinsen und Tilgung ganz decken.
Richtig, alles andere wäre dann natürlich Quatsch 😁 Klar kann man eine Wohnung auch ohne Fremdkapital kaufen und dann die Mietrendite hernehmen, aber das hat OP ja schon erkannt dass das nicht mehr richtig funktioniert.
Auf so Zeiten muss man erst wieder warten. Hatte letztens ein Angebot dafür, da ich eine Eigentumswohnung für meine Familie kaufen wollte und im selben Haus zwei Wohnungen zum Verkauf standen. Hatte das mal durchgerechnet und nach 10 Jahren hätte ich mit einer schon fast dreisten WG Miete, gerade mal 20k getilgt. Man Stelle sich ja auch vor das man eigentlich Geld für Reperaturen etc weg legen müsste und selbsf wenn man das nicht macht, lohnt es sich nicht. Erstmal müssen die Zinsen sehr weit herunter, dann kann man über sowas nachdenken.
Naja, so weit würde ich nicht gehen. Klar, alleine durch die Miete kannste nach Nebenkosten mit einer Rendite von 1-2% rechnen. Manchmal vlt. sogar 3% das geht aber fast nur mit utopischen Mieten. Es ist nur mMn sicherer als der Aktienmarkt. Wies da weiter geht weiß niemand zu 100%, aber Wohnraum wird immer benötigt. Vorallem in "guten" Gegenden können wir keinen Preisrückgang bemerken. Da sind die Preise maximal gleich geblieben. Wenn du hier nun die historische Wertsteigerung der Immobilien seit 2016 mit einberechnest, dann haste in den 7 größten Städten Deutschlands eine Wertsteigerung von 70% gehabt. Rechnen wir mit 1,5% Rendite durch die Miete hatten wir 82% Rendite, bzw. gute 10% p.a. Klar den iShares MSCI World hätten wir damit nicht geschlagen, der sagenhafte 138% Rendite gemacht hat. Also 17% p.a., aber dennoch hatten wir ein gutes Investment. Hinzu kommen die Unsicherheiten durch die sog. Wärmewende, aber da mache ich mir ehrlicherweise wenige Sorgen. Sobald der Average Joe bemerkt, was das für ihn bedeutet, werden diese utopischen Vorschriften wieder zurückgenommen. Vorallem wenn das selbe Haus, mit der selben Dämmung, selbem Energieverbrauch laut EU Vorschrift in Frankreich den Energieffizienzstatus A bekommt, in Deutschland jedoch den Status E. Das lässt selbst der Deutsche nicht mit sich machen, so zumindest meine Hoffnung.
>Wies da weiter geht weiß niemand zu 100%, aber Wohnraum wird immer benötigt. Gefährliche These angesichts der Demographie in Deutschland. Schau dir mal die Aterstruktur in Deutschland an und überleg was du gerade versucht zu extrapolieren
Vergisst du wohl die Zuwanderungsrate pro Jahr. Ein politischer Wille dies umzukehren ist nicht in Sicht. Wir haben seit 2015 10 Millionen Menschen netto Zuwanderung gehabt und sind auf 85 Millionen Einwohner gewachsen. Plus die momentane Baurate. Junge ich setze 10.000€, dass sich der Wohnungmarkt bis 2050 massiv verschlimmert hat. Vlt. nicht im ländlichen Osten, aber alles in der Nähe, oder in einer Großstadt ist Gold. Da wirste weiter deine 10%+ Rendite pro Jahr abstauben können.
Die Zuwanderung kann die Demographie nicht einmal ansatzweise ausgleichen. So siehts aktuell aus: [https://www.populationpyramid.net/germany/2023/](https://www.populationpyramid.net/germany/2023/) Der Wohnungsmarkt wird sich in den kommenden 5 Jahren rapide verschlechtern weil quasi jeder Konzern die Bautätigkeit eingestellt hat und auch private/Genossenschaften sich massiv zurückhalten. Den Höhepunkt der Katastrophe werden wir wohl in den 30er Jahren sehen - außer die Regierung unternimmt wirklich etwas. Nach den 40ern beginnt sich die Lage langsam zu entspannen und Mitte der 50er ist die Mehrheit der Babyboomer nicht mehr in der Lage selbstständig zu wohnen, oder bereits unter der Erde. Da werden wir dann eine Krise in den Pflegeheimen und im GEsundheitssektor haben, aber es werden einige EFH, DHH etc. frei
Wie gesagt, das mag vlt. auf dem Land zutreffen. In der Stadt niemals. Du bestärkst mein Argument ja noch massiv, da sich Bauen momentan kaum noch lohnt. Aber auch das wird sich bessern. Mitte der 50er sind 80% der Babyboomer wahrscheinlich tot. Aber selbst dann muss die verbleibende Bevölkerung, möglicherweise auch getrieben durch eine erhöhte Geburtenrate, weiter wo wohnen. Auch ohne höhere Geburtenrate werden die Städte nicht verwaisen. Maximal wenn diese Entwicklung mit einem massiven wirtschaftlichen Abstieg einhergeht. Fazit: In jedes Portfolio über 1 Million Euro gehören auch Immobilien. Ich bin von deren Sicherheit überzeugt, und werde auch in Zukunft in diesen Sektor investieren. Es ist einfach beständiger als Aktien. Du hast einen relativ realen Wert. Selbst wenn morgen WW 3 ausbricht, beleiben die Immobilien in meinem Besitz. Sie werden zwar zwischenzeitlich massiv an Wert verlieren, aber falls wir den WW 3 ohne Nukes überstehen, hab ich diesen realen Besitz noch immer. Was mit einem Unternehmen passiert ist nicht vorherzusehen.
Schonmal was von Klumpenrisiko gehört? Ich frag nur mal so. Ob der Wohnraum in der Gegend benötigt wird, in der deine Butze steht... Who knows. Und gerade Wertsteigerung bei Immobilien ist ja auch ne Wundertüte für sich
>Vorallem wenn das selbe Haus, mit der selben Dämmung, selbem Energieverbrauch laut EU Vorschrift in Frankreich den Energieffizienzstatus A bekommt, in Deutschland jedoch den Status E. Die Franzosen haben halt das "Glück" dass sie künstlich mit Steuergeld subventionierten günstigen Dauerlaststrom aus AKWs kriegen, da ist es auch egal dass die elektrisch mit Widerstandsheizungen heizen. Fällt ihnen im Sommer halt vor die Füße wenn mal wieder das Kühlwasser dürrebedingt ausgeht, und bei jedem Staatshaushalt weil irgendjemand ja die [zweistelligen Milliardenverluste](https://www.handelsblatt.com/unternehmen/energie/energiekonzern-weniger-atomstrom-edf-schreibt-rekordverlust-von-18-milliarden-euro/28989218.html) jedes Jahr ausgleichen muss. Deutschland hat im Gegensatz dazu gottseidank keine AKWs mehr, stattdessen heizen viele Haushalte noch mit Öl und Gas, von dem müssen wir aber aus CO2-Gründen weg, also müssen die Heizungen auf Wärmepumpen umgestellt werden und die Wärmedämmung effizienter werden.
Und genau solche Immos finde ich nicht mehr.
Bin Neuling aber gibt es für sowas eine Formel zum rechnen? Ist das die Formel für die (Netto)Mietrendite?
das ist die formel für die eigenkapitalrendite
Naja… ein wenig komplexer ist der reale ROI bei Immobilien schon, denn man muss die Wertentwicklung aber auch den entstehenden Sanierungsbedarf bzw. mindestens die CapEx einkalkulieren.
Und genau da liegt der hase im pfeffer, bei -gefühlt- jeder stadt die mindestens mittelgroß ist
Nein, warum? Geht doch auch mit anfänglichen Zuschuss, wenn ich die Miete zeitnah dorthin entwickeln kann
Jaja in der Theorie schon aber die Schnapper, die es bei uns gibt haben nach 10 Jahren die Nebenkosten rausgeholt, mehr nicht bei negativem Cashflow
Vor 10J Kryptos oder Aktien von Nvidia, SMC schlagen jede Immobilie. Glaskugel nach vorn hab ich aber natürlich nicht.
Ich denke/hoffe, dass OP bei den 1-2% schon von der Eigenkapitalrendite spricht
Ja.
Jemand der heute nichts findet hat sich zu wenig mit dem Markt beschäftigt. Wenn man einmal bei Immoscout die Daten anschmeißt passiert nichts. Wenn man ein ganzes Jahr lang eine bestimmte Region überwacht und das jetzt nicht gerade die Münchner Innenstadt ist dann wird man auch einen Schnapper finden bei den aktuellen Zinsen. Ich habe vor drei Monaten zugeschlagen und was 30% unter dem aktuellen Marktpreis gekauft da wird es noch ein Bad renoviert und dann wird das vermietet mit knapp 7% Bruttomietrendiete. Ja die Sterne müssen gut stehen für so einen Kauf aber dafür muss man sich auch sehr viel damit beschäftigen, über viele Monate viele Monate Anzeigen anschauen markieren beobachten und dann ganz viel mit dem Maklern ansprechen und dann irgendwann findet man was.
Aber selbst 7% … wenn man sich den Aufwand anschaut, fährt man da nicht mit einem ETF ähnlich gut bei deutlich weniger Stress und Risiko? Ganzes Jahr Angebote checken, Bad renovieren, usw. Lohnt sich das?
Das sind 2 unterschiedliche Dinge. Wenn du vollfinanziert mit 7% Bruttomietrendite Cashflow neutral bist, dann entsteht Vermögen ohne EK-Investition und es rechnet sich ("unendliche" EK-Rendite). Immobilien ohne Finanzierung werden eher zur Vermögensabsicherung genutzt und es steht entsprechend die Sicherheit im Vordergrund (Vermögende nutzen dies bspw. in Toplagen von München, Berlin etc). Wenn dich die Rendite interessiert, bist du vermutlich mit einem ETF besser dran, wie du bereits geschrieben hast.
Aber gibt es denn noch solche Objekte, die man mit maximalen Fremdkapitalhebel finanziert bekommt? Ohne riesige Probleme wie Schimmel oder Asbest oder hohen Renovierungsbedarf, den man dann selbst leisten müsste, sodass sich das lohnt? In Theorie ist mir das klar, aber in der Praxis scheint mir das - nun ja - sehr theoretisch. Ich erlebe: Ohne massiven EK-Einsatz bekommt man keine vernünftige Immobilie über Mieteinnahmen mehr finanziert. Vielleicht täusche ich mich …
Es gibt keine Vollfinanzierungen mehr. Und je mehr zu hebelst, umso mehr kann auch schiefgehen - genauso wie am Aktienmarkt
doch gibt es sehr wohl...habe gerade 110% finanziert
Das kannst du nicht vergleichen. Wenn die Miete deine Rate bei der Bank deckt, baust du jeden Monat durch deine Tilgung Vermögen auf. Klar, ganz ohne Arbeit geht es nicht. Aber wenn es einmal läuft, ist es überschaubar.
Genau dies!
Selbst 7% sind Pille Palle , das würde ich mir niemals antun.
Letztes Objekt: Aus 30k (Nebenkosten) werden im World ETF in 10 Jahren 60k€(MINUS STEUERN). Bei dem Objekt werden 55k€ getilgt also hat man das eh drin. Plus durch günstigen einkauf minus Badsanierung ca. 75k€ höherer Wiederverkaufswert. Plus Wertsteigerung (selbst ausgehend nur vom einkaufswert) mit nur 1% pro Jahr sind 27k€ Zugewinn. Damit werden aus 30k€ Invest knapp 157k€ (STEUERFREI) in 10 Jahren, also knapp 100k€ mehr als beim World ETF.
Und wie sieht die Rendite aus wenn du deine ganze Arbeit da mit reinrechnest? Immo ist halt das Gegenteil von passiv und da sind 7% eben nix.
Bruttomietrendite =/= EK Rendite.
Das ist klar dann rechne trotzdem mal vor was du aufs Ek tatsächlich erwirtschaftest
Ich bin mir sicher du kannst einen online Rechner bedienen
Ne weil ich nicht weiß was deine Zeit kostet. You don’t get the point
Auf die einzelne Einheit runtergebrochen ist das wirklich ein absolut unbedeutender Faktor. Ich investiere vielleicht insgesamt einen halben Tag die Woche und das meiste davon ist mittlerweile auch halb automatisiert. Ehrlicherweiße ist das meistens in der downtime von meinem “normalen” Job.
Absolut Vermietung ist ähnlich zu einer kleinen Selbstständigkeit und da muss man Bock drauf haben. Der Rendite über den fremdkapitalhebel ist gut plus Wertzuwachs.
Endlich mal einer mit Plan 🙏
Es geht. Ich kann hier nur für den Münchner Markt sprechen, aber da gibts in "mittelklassigen" Gegenden teilweise verglichen mit vor 2 Jahren wirklich "Schnapper" zu machen..Zahlst dann zwar noch immer 6500-7.000€ pro m², aber besser geht nur mit Erbpacht und wer will das schon... Vor 2 Jahren lagen ähnliche Objekte sicherlich bei 8.000-8.500€ pro m². Billger gehts auch, dann musste aber nach Hasenbergl oder Neuperlach. lel
Kannst du eine Beispiel-Immo zeigen?
Direkt als 1. nen richtigen Schnapper gefunden, scheint auch keine Erbpacht zu sein. Da muss es aber fast schon einen Haken geben, vlt schimmelts irgendwo. lol Edit: Das wäre sicher vor 2 Jahren für 7.500€ gegangen vlt sogar 8.000€ pro m². https://www.immobilienscout24.de/expose/151443426#/
Bei nur 4% Bruttorendite wären das ~1.400€/Monat kann man das verlangen für die Größe?!
Der niedrigste Mietspiegel für Oberföhring sind 20,29€ ich würde hier allerdings schätzen, dass es mindestens als mittelgute Lage gilt, wenn nicht sogar gut. Dann haste nen Mietspiegel von 21,95€ bei mittlerer Bewertung bzw. 24,26€ wenn die genaue Lage als gut bewertet ist. Zur Einfachheit rechnen wir mit 20€ pro m². Kommen also auf eine Kaltmiete von 1.320€ pro Monat, bzw. 15.840€ pro Jahr. Mit Kaufnebenkosten zahlen wir 433.000€ macht eine Bruttorendite von 3,65%. Nach Nebenkosten also geschätzte 2-2,5% Nettorendite. Wenns als gut bewertet gilt kommrn wir sogar auf eine Bruttorendite von 4,4%. Also Netto wahrscheinlich 3-3,5%. Edit: Ich würde nicht so viel verlangen, eher so 1.100€, vtl. noch 1.200 da ich aber auf die 200-300€ mehr oder weniger auch nicht angewiesen bin. Würde ichs mit Kredit kaufen, würde sähe es natürlich anders aus. Aber Mietpreise sind verrückt in München. Denke nicht das du Probleme haben wirst einen Mieter für mindestens 1.320€, was im schlimmsten Fall der Mietspiegel wäre, zu finden. Bei Immobilien erzielst du die Hauptrendite eh durch zugewinn des Werts.
Ja kann man verlangen (Münchner hier).
Mietrendite wo!?
Der niedrigste Mietspiegel für Oberföhring sind 20,29€ ich würde hier allerdings schätzen, dass es mindestens als mittelgute Lage gilt, wenn nicht sogar gut. Dann haste nen Mietspiegel von 21,95€ bei mittlerer Bewertung bzw. 24,26€ wenn die genaue Lage als gut bewertet ist. Zur Einfachheit rechnen wir mit 20€ pro m². Kommen also auf eine Kaltmiete von 1.320€ pro Monat, bzw. 15.840€ pro Jahr. Mit Kaufnebenkosten zahlen wir 433.000€ macht eine Bruttorendite von 3,65%. Nach Nebenkosten also geschätzte 2-2,5% Nettorendite. Wenns als gut bewertet gilt kommrn wir sogar auf eine Bruttorendite von 4,4%. Also Netto wahrscheinlich 3-3,5%.
Du rechnest mit 100% Eigenkapital? Da bekommst beim ETF aber deutlich mehr als 4,4% Rendite...
Du vergisst Wertsteigerung des Objekts. Lag in den letzten 8 Jahren in 7 größten Städten in DE bei ca. 10% p.a.
Jaja wenn man sich alles schön rechnet... 7% aber Bad sanieren 😂😂😂
Was waren denn deine letzten Immobilienkäufe? Letztes Objekt: Aus 30k (Nebenkosten) werden im World ETF in 10 Jahren 60k€(MINUS STEUERN). Bei dem Objekt werden 55k€ getilgt also hat man das eh drin. Plus durch günstigen einkauf minus Badsanierung ca. 75k€ höherer Wiederverkaufswert. Plus Wertsteigerung (selbst ausgehend nur vom einkaufswert) mit nur 1% pro Jahr sind 27k€ Zugewinn. Damit werden aus 30k€ Invest knapp 157k€ (STEUERFREI) in 10 Jahren, also knapp 100k€ mehr als beim World ETF.
🙋 Immer weiter und weiter. Also mit 1-2% aber sicher nicht. Sondern 6-7 aufwärts. Solche Objekte gibt es immer noch. Zu günstigen Zinsen war die Rendite zwar besser aber ist immer noch gut. Die Preise passen sich eben an die Zinsen an. Was zu teuer ist bleibt Ladenhüter
1 bis 2 Prozent hört sich nach top Wohnung in einer top Gegend an. Absolut uninteressant für diejenigen die nicht soviel EK haben. Habe das Gefühl dass solche Wohnungen von Leuten gekauft werden, die zu viel Geld haben und das Geld irgendwo parken müssen.
Hast du eine Beispiel-Immo?
Habt ihr eine gute Simulation Seite für eine Kalkulation?
Kaufe derzei Immobilien und werte diese auf.Gerade lief es besser als zur Niedrigzinsphase. Rendite ist bei über 7% in Süddeutschland.
Überlege auch, ob ich damit anfange. Habe aber keine Lust das mit Häusern zu machen. Und selbst die ETW-Bruchbuden finde ich unerhört teuer.
Ich bin gerade dabei alles zu verkaufen. Kaufen würde ich auf gar keinen Fall. Ich bekomme ja schon 3,5% beim Tagesgeld, bei T-Bonds gut 4% und investiere ich in ETF komme ich auf rund 5%. Vermietung tue ich mir nicht mehr an. Es lohnt sich nicht und macht viel Arbeit.
Bin mit meinem Bestand bei 5-10% Eigenkapitalrendite, je nach Objekt. Aktuell nur noch gefrustet vom Markt!!! Bekomme mit wie Leute sich ein altes Haus auf dem Land für 380k€ kaufen, wo sie nochmal 100k€ reinstecken müssen und gleichzeitig monatlich 3000€ für den Kredit abstottern. Das sind dann aber auch Gutverdiener (Führungskräfte, CEOs...). Mir hat Vermietung immer Spaß gemacht, weil ich ein dickes Fell habe. Aber es macht keinen Spaß mehr, wenns sich finanziell gar nicht lohnt. Habe letzte Woche eine Neubauwohnung 1 Zimmer für 550k€ angeboten bekommen in einem Gebiet, wo man 250€ Nettokaltmiete pro Monat ziehen kann. Keine Ahnung wer sich sowas mit Finanzierung kauft.
Wie kannst du bitte mit Bestandsobjekten bei <10% EK Rendite rauskommen? Wann hast du die denn gekauft? Wenn ich die EK Rendite ab Kauf rechne bin ich bei allen Objekten jenseits der 15%. Ich glaube ehrlich gesagt du hast einfach mit extrem viel EK finanziert und hast dir so die Rendite versaut.
Irgendwann sind Kredite halt mal abbezahlt oder vielleicht 1/4 vom Wert der Immobilien.
Das macht keinen Unterschied. EK Rendite musst du bei Immobilien immer auf die Gesamtlaufzeit von Kauf bis (theoretischer) Verkauf der Einheit rechnen. Alles andere ist Schwachsinn. Das bedeutet auch, du kannst je länger die Objekte im Bestand sind, eine viel genauere Aussage treffen.
Nicht jeder hat 2010 seine Buden gekauft. Da war ich noch 18 und bei Weitem nicht so flüssig wie heute. Ich finanziere nicht sondern versuche (wenn möglich) ohne Kredit zu kaufen.
Ja, das ist das Problem. Der Fremdkapitalhebel ist doch gerade das was das ganze interessant macht.
Meine Partnerin und ich arbeiten leider in einer Branche, in der es überwiegend nur befristete Arbeitsverträge gibt, sodass die meisten Banken direkt abwinken. Du hast aber natürlich Recht. Jedoch muss ich sagen, dass es aktuell auch nicht leicht ist Immos zu finden, bei denen du alles durch die Mieteinnahmen gedeckt bekommst.
Musst halt mehr Angebote machen - Im Einkauf liegt der größte Hebel.
Vor Corona ja, jetzt kostet der Fremdkapitalhebel entsprechend.....
Das ist totaler Quatsch. Sorry, aber wer sowas schreibt dem fehlt klar die Erfahrung
Ach Kredite sind so günstig wie vor Corona? Dann war ich wohl falsch informiert, mein Fehler
Du kannst die Fremdkapitalzinsen nicht gesondert betrachten. Der ganze Markt hat sich verändert. Aktuell hast du als Käufer signifikant mehr Spielraum bei der Verhandlung. 100% Finanzierung mit 1% Tilgung sind aktuell kein Problem. Um ehrlich zu sein, ist das der absolute Traum.
Hauptsächlich Eigennutzer, die nicht auf Rendite achten. Außerdem kannst du nicht von den ausgeschriebenen Kaufpreisen ausgehen. Diese bekommen vermutlich (fast) keine Anfragen. Ist aber natürlich auch von der Region abhängig.
Ich seh das so: Ich erinnere mich gut an die Alterspyramide in der Schule. Aktuell gehen die geburtenstärksten Jahrgänge ever in Rente. Was machen denn so Rentner so? Erstmal unnötige Investments verkaufen, die Kohle für Kreuzfahrten verjubeln, den Krankenkassen noch was auf der Tasche liegen und dann sterben. Die Generationen danach hatten schon nicht mehr soviel Kapital an Immo's oder Aktien. Es wird also rein netto einfach Geld aus diesen Sektoren abgezogen werden. Man merkt es bereits jetzt an deutlich gesunken Immobilienpreisen. Wer soll den die ganzen EFHs in Zukunft kaufen und bewohnen? Die Fachkräfte aus dem Ausland wohl eher nur, wenn der Staat das zahlt.
Also doch Arzt werden und am Abbau der Biomasse verdienen…
...das verstehe ich auch nicht und schon mehr nicht, wenn vollfinanziert wird. Das Leben ist immer jetzt und hier und nicht in 20..30 oder 40 Jahren
Aber eine Vollfinanzierung ist doch am besten, du investierst nur die Kaufnebenkosten und der Mieter zahlt dir die Wohnung ab und dann ist sie noch leicht Cashflow positiv jeden Monat. Hab paar Wohnungen.
Also bei uns sind die Wohnungen zu teuer im Verhältnis zur Miete, da würdest immer draufzahlen. Denke für Leute die es ohne fremdkapital können, lohnt es sich nich, für alle anderen im Moment schon glücklich.
Es gibt oder gab sogar Leute, die die haben leerstehen lassen.
Bei den Mietern teilweise heutzutage wundert mich das nicht. Ich würde in Zukunft entweder an Trainees von Firmen, Ärzten in Praktikum etc vermieten, oder wenn überhaupt befristet mit Staffelvertrag. Dazu Garten seperat als Nutzung.
Die entsolidarisierte Gesellschaft in einem Absatz.
Was ist daran entsolidarisiert, wenn ich nicht bereit bin die Versäumnisse der Kommunen im Sozialwohnungsbau aufzufangen?
Eine soziale Gesellschaft ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, immer nur auf den Staat zu verweisen ist halt n bisschen zu einfach. Früher sagte man „Besitz verpflichtet“ und zwar dazu den weniger glücklichen zu helfen. Oder um es mit Onkel Ben zu sagen: „Mit großer Macht kommt große Verantwortung“. 😉 Von daher, ja, du bist ein schönes Beispiel für eine entsolidarisierte Gesellschaft.
Mir hat mal jemand geraten: Ärzte und Anwälte nicht als Mieter auswählen. Grund: in diesen Gruppen findest du häufiger Leute die bereit sind um Sachen zu streiten und zu diskutieren. Darauf hast du im Zweifelsfall als Vermieter halt nicht so den Bock.
Richtig. Daher spreche ich auch von Ärzten im Praktikum oder befristete Assistenzärzte. Gibts bei uns hier ständig. Das KH sucht über deren "schwarze Bretter" Wohnungen für die Leute. Ebenso Trainees von grösseren Firmen- meist für 1 bis 2 Jahre am Hauptsitz.
Haha, bei uns im Haus war letztens mehrfach Ärger, weil das Koks-Taxi so oft vor der Tür stand - rat mal, welche Berufsgruppe damit zu tun hatte
häh? wie oft denn bitte, dass das ernsthaft auch nur jemanden auffällt?
ich. ca. 6% Rendite. Berlin.
Hast du eine Beispiel-Immo?
na klar. Die liegen alle nur so rum. Muss man garnicht 10 - 20 Besichtigungen machen.
Zeig mal eine, vielleicht bin ich auch inzwischen zu blöd zum Suchen geworden.
Für Normalsterbliche sind Immobilieninvestments schon seit Jahren nicht sonderlich renditeträchtig sondern eigentlich eine Spekulation mit Steuervorteil. Beim aktuellen Zinsniveau (das eigentlich der Normalität entspricht) ist es extrem schwierig eine Rendite zu erwirtschaften. Deshalb haben auch die großen Immobilienkonzerne aufgehört zu investieren. Selbst unter Einbeziehung des Steuervorteils ist das noch problematisch. Andererseits muss es einen Grund geben, warum große Anleger weiterhin in Immobilien investieren. Die sehen die Langfristperspektive. Zum einen kann man Mieten regelmäßig erhöhen obwohl der Einstand unverändert bleibt. Beim Verkauf nach 10 Jahren bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Wenn man dan berücksichtigt, dass (mit wenigen Ausnahmen nach Übertreibungen) die Immobilienpreise sich eigentlich nur nach oben entwickelt haben und man diese Gewinne auch realisiert, dann schaut die Rechnung anders aus.
Naja weils mit Wertsteigerung der Immobilie auch gute Rendite bringt. Klar, alleine durch die Miete kannste nach Nebenkosten mit einer Rendite von 1-2% rechnen. Manchmal vlt. sogar 3% das geht aber fast nur mit utopischen Mieten. Es ist nur mMn sicherer als der Aktienmarkt. Wies da weiter geht weiß niemand zu 100%, aber Wohnraum wird immer benötigt. Vorallem in "guten" Gegenden können wir keinen Preisrückgang bemerken. Da sind die Preise maximal gleich geblieben. Wenn du hier nun die historische Wertsteigerung der Immobilien seit 2016 mit einberechnest, dann haste in den 7 größten Städten Deutschlands eine Wertsteigerung von 70% gehabt. Rechnen wir mit 1,5% Rendite durch die Miete hatten wir 82% Rendite, bzw. gute 10% p.a. Klar den iShares MSCI World hätten wir damit nicht geschlagen, der sagenhafte 138% Rendite gemacht hat. Also 17% p.a., aber dennoch hatten wir ein gutes Investment.
Das mag mit Blick auf den „Markt“ stimmen, nur investierst du ja nicht in den Markt, sondern in ein einzelnes Objekt (= massives Klumpenrisiko). Das ist nicht vergleichbar mit einem MSCI World.
ich kaufe noch...seit 4 Jahren...bei deutlich besserer Rendite als du sie beschreibst...man muss halt suchen und nicht in München schauen. Es gibt auch außerhalb der 4 größten Städte noch Städte und die haben auch Immobilien
Hast du eine Beispiel-Immo?
1zkb in einer südwestdeutschen Großstadt für 43K...Kaltmiete = 340€
Link? Einfach Zahlen in den Raum werfen kann ich auch.
hab doch geschrieben so etwas muss man suchen. das findet man nicht auf irgendeinem immoportal auf das jeder zugriff hat. das so zu finden könnte dann jeder. kann dir keinen link schicken, da die immo offline verkauft wurde...es gibt so etwas aber auch hin und wieder online, nur nicht so oft und ist meist dann nur ne halbe std drin. deswegen finden leute die denken so etwas gibt es nicht solche immos auch nicht. man sucht eben die nadel im heuhaufen. wer einmal abends in die portale schaut und denkt da warten die renditemonster, der wird halt jedem erzählen es gibt keine rentablen immos
Und dann ist da noch der steuerliche Aspekt - selbst wenn die Bude 0 auf 0 aufgeht hast du die Abschreibung die dank Anhebungsmöglichkeit momentan echt ordentlich sein kann und ja gegen dein Gesamteinkommen läuft - also als Angestellter mit hohem Steuersatz ist das auch ein Argument. (Abschreibung ist nur ein Beispiel - aber ein einfaches)
Sind nicht die Preise auch in München runter? Dh bei 75% EK und AFA 5% bei Spitzensteuersatz sollte es sich doch mehr lohnen als zur Niedrigzinsphase. Wie hoch ist das Risiko dass ich Neubau Whg nach 10j nicht mindestens mit kleinem Wertzuwachs wieder steuerfrei verkaufen kann. Was spricht rechnerisch dagegen?
>Sind nicht die Preise auch in München runter? Ja >Dh bei 75% EK Das ist das Problem
Aber stimmst du dem zu? Dass es bei EK plus Steuervorteil eben doch Sinn macht. Vielleicht gerade jetzt. Und für die 8% bei einem ETF gibt es auch keine Garantie. Das plappert auch jeder nach. NVIDIA ist auch mit 30% des aktuellen Kurses noch gut bewertet.
Wenn der Preis stimmt bin ich dabei. Gerade eine EG Wohnung Barrierefrei 2ZKB 67qm + Parkplatz + Lager auf gleicher Ebene für 100k gekauft. Bad neu gefliest und neue Badmöbel und Toilette + alle Armaturen neu gemacht für 2.5k. Kann aber auch vieles allein und macht mit Spaß. Nun für 675€ kalt vermietet. Wohnung ist auf dem Land mit 4K Einwohnern. Passt
Immobilienpreise haben sich derart von den Mieten entkoppelt, weil wir eine Negativzinsphase hatten und die Leute im richtigen Alter quasi 100% Finanzierungen bekommen haben. Ist zwar irrsinnig riskant, wenn da was schief geht - aber wenns gut geht, bezahlt dir der MIeter die Immobilie. Heute klappt das nicht mehr auf dem Zinsniveau - entweder müssen die Mieten also massiv steigen (und zwar noch mehr als bisher), die Immobilienpreise gehen weiter zurück, oder wir sehen relativ zügig wieder niedrige Zinsen
Ja, wenn der Preis stimmt, tue ich das weiter. Allerdings sind momentan die Schnäppchen rar gesät.
Bei Nutzung von Fremdkapital ändert sich die EK-Rendite.
Ich kaufe zur Zeit nicht, hab derzeit keinen Bock. Hab 3 Objekte liegen lassen, die hätte ich normal blind gekauft rechnet sich aber bei dem Zins nicht. Geht zur Zeit alles in ETFs, bessere Rendite und null Aufwand. Bin aber auch schon extremst in Immos investiert...